Si vous avez comme objectif de placer votre argent dans de l’immobilier-papier, sachez que vous avez la possibilité d’opter pour la version cotée ou non cotée. Dans le premier cas, vous intégrez le marché boursier, tandis que dans le second cas, vous investissez dans le Private equity. Quelle est alors la meilleure solution pour faire prospérer votre portefeuille de manière durable ?
Des avantages et inconvénients pour chaque option
Chaque solution présente ses avantages et ses inconvénients. Avant d’aller plus loin, faisons connaissance avec les différents actifs pierre-papier :
- la société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement non coté
- la société d’investissement immobilier coté (SIIC) ainsi que les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des actifs cotés en bourse. Les OPCI proposent aussi leur version FILM (fonds d’investissement en location meublée)
Toutes ces classes d’actif ont pour avantage un accès démocratisé grâce à leur ticket d’entrée accessible à tous. Les investisseurs tirent profit d’une gestion passive, celle-ci étant endossée par un exploitant ayant reçu l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Par ailleurs, les parts souscrites sont plus liquides que l’immobilier physique, en particulier celles des actifs cotés qui peuvent être revendues en quelques heures, étant intégrées dans le circuit du marché boursier.
Toujours est-il que pour profiter pleinement des rendements escomptés, la détention sur une longue durée est préconisée – soit sur une durée de 8 ans à 15 ans, voire plus. Ainsi, les investisseurs à horizon de placement à court terme préfèreront plutôt se tourner vers le crowdfunding immobilier.
Attention à la fiscalité et aux frais appliqués, pour chacun de ces différents placements. Une simulation préalable doit alors être effectuée, accompagnée d’un comparatif entre chaque produit.
La stratégie à déterminer en fonction de son profil d’investisseur
Le choix pour la version cotée ou non cotée est fonction du profil d’investisseur, en particulier du profil de risque. Le marché de la bourse est extrêmement fluctuant : chaque actif peut générer un rendement élevé en période florissante et des performances négatives en cas de conjoncture difficile.
La plateforme boursière requiert également une analyse permanente de la situation économique pour une prise de décision opportune, ce qui nécessite de se dégager du temps de manière régulière. À noter, par ailleurs, que les pertes à court terme peuvent être lissées sur les périodes suivantes, d’où l’importance de savoir garder la tête froide en tout temps – critère à intégrer lors de la détermination de votre profil.
En revanche, les risques sont plus modérés pour l’immobilier non coté. Ce sera plutôt le marché immobilier qui sera scruté à la loupe, mais sans toutefois la rigueur du suivi que requiert la plateforme boursière.
La diversification de son portefeuille pour en tirer le meilleur profit
La meilleure manière de réussir votre investissement immobilier pierre-papier est de diversifier votre portefeuille tout en trouvant le bon équilibre. Comme expliqué plus haut, c’est en fonction de votre propre profil d'investisseur que vous déterminerez les allocations pour votre portefeuille.
Si vous êtes un investisseur averti, vous pouvez vous autoriser plus de risques en optant pour la pierre-papier cotée. Le cas échéant, commencez par investir dans les SCPI, puis de diversifier progressivement avec les SIIC et les OPCI. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourrait s’avérer judicieux.
Pour conclure, sachez que vous pouvez aussi étendre votre diversification vers d’autres familles de placements pierre-papier, telles que les sociétés civiles immobilières. Celles-ci ont pour sous-jacent de l’immobilier géré en indivision, tandis que les parts sont accessibles à tous – à la différence de celles des SARL immobilières dont les parts ne sont ouvertes qu’aux membres d’une même famille.
