L'investissement immobilier locatif séduit de plus en plus par la promesse de revenus stables et réguliers, en plus de la constitution d'un patrimoine solide. Cependant, ce ne sont pas tous les investisseurs qui y ont accès du fait du coût élevé, d’une part, et du durcissement des conditions d’emprunt bancaire, d’autre part. À cela s’ajoute une gestion locative complexe et chronophage.
Pour investir sans souci de gestion et sans se ruiner, une option particulièrement intéressante s’offre aux investisseurs grand public : les fonds d'investissement immobilier à gestion passive, aussi appelés pierre-papier. Ce sont les SCPI, les OPCI, les OPPCI, les OPCI FILM et les SIIC. Quels sont les avantages à y placer votre argent ?
Bref rappel sur la pierre-papier
La pierre-papier désigne les placements ayant pour socle des biens immobiliers diversifiés gérés par un spécialiste en asset management. Ce dernier émet des titres qui sont des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), d’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et de SIIC (société d’investissement immobilier cotée), auxquelles souscrit tout individu souhaitant percevoir des revenus issus de la mise en location du parc immobilier.
Tout souscripteur de parts profite alors d'un investissement locatif dit passif, puisqu’il est délesté de toute contrainte liée à l'acquisition, l’exploitation et la collecte des loyers. C’est la société de gestion qui supporte ces missions et qui définit les différentes stratégies d’exploitation.
Les avantages issus de la pierre-papier
En premier lieu, le ticket d’entrée : pas besoin d’un budget conséquent comme dans le cas d’un investissement immobilier en direct.
Ensuite, la simplicité et l’accessibilité : ces véhicules peuvent être souscrits par tous, même par les investisseurs débutants, puisqu’il n'est pas nécessaire de posséder des connaissances spécifiques en immobilier ou en gestion locative.
La transparence de la gestion fait aussi partie des avantages à relever. Pour chaque placement, toutes les données sont accessibles à tous : non seulement la composition du portefeuille, mais aussi les bilans et les résultats, en plus d’autres éléments partagés aux investisseurs porteurs de parts au moment de l’assemblée générale des associés.
Autre avantage-clé : la diversification des actifs (par typologie et par situation géographique), de même que des locataires (par rapport à leur secteur d’activité respectif).
Comme énoncé plus haut, vous êtes délesté du poids de la gestion locative, ce qui vous permet d’engager votre temps dans le suivi des marchés et dans l’organisation de votre portefeuille.
Par ailleurs, la revente des parts est plus facile que celle de l’immobilier physique. Toujours est-il qu’étant de la pierre avant tout, ces placements ne sont pas à 100% liquides et que le marché secondaire est conditionné par l’état de l’offre et de la demande, de même que des performances du véhicule.
Sachez que vous pouvez facilement transmettre ces parts à vos proches, par donation par exemple, ou aussi lors de la succession. Celles-ci ne sont pas soumises à l’indivision comme dans le cas de l’immobilier physique.
Quels sont les inconvénients de la pierre-papier ?
Parmi les limites de la pierre-papier, citons les frais de gestion annuelle. En effet, en contrepartie de l’expertise de la société de gestion, de même que de la prise en charge de l'ensemble des stratégies d’exploitation, cette dernière vous prélève des frais qui peuvent être élevés.
Dépendant de la composition de chaque véhicule, les risques peuvent être modérés ou élevés. Pour les SCPI, ces risques sont plutôt faibles du fait de la stabilité du marché immobilier. En revanche, les SIIC et les OPCI sont fortement conditionnés par le marché boursier qui est extrêmement volatil. Les rendements sont imprévisibles, alternant avec une forte hausse et une baisse conséquente en fonction de la santé du marché.
