La loi Girardin IS permet une très forte réduction de l’impôt sur les sociétés et, de ce fait, s’adresse aux personnes morales. Il est question d’investir dans un immeuble de rapport en France d’outremer, dont la contrepartie est la déduction de l’apport du résultat imposable. La réduction d’impôt peut aussi se faire de manière indirecte : le guide dans cet article, ainsi que les risques embarqués.
L’investissement indirect via la société de portage
La société de portage est une société de personnes et dont la forme juridique est une SNC (société en nom collectif), une SAS (société par actions simplifiée) ou une SCI (société civile immobilière). L'acquisition de l’immeuble est réalisée par ladite société de portage et les investisseurs sont associés au sein de cette dernière.
L’investissement indirect à travers la souscription au capital d’une PME ou d’une TPE
La seconde solution en ce qu’il s’agit de l'investissement indirect concerne la souscription au capital d’une PME ou d’une TPE qui est assujettie à l’IS et qui, elle-même, investit – de manière directe – sous le dispositif Girardin IS. C’est-à-dire que cette dernière achète l’immobilier auprès du promoteur suivant les conditions requises afin d’être éligible. Cette entreprise s’engage sur 6 ans, tandis que les souscripteurs de parts sont dans l’obligation de conserver leurs titres sur une durée minimale de 5 ans.
Quels sont les risques ?
L’investissement sous le volet IS est, théoriquement, moins risqué que le Girardin industriel – qui, quant à ce dispositif, est ouvert aux personnes physiques soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, il est toujours prudent de les identifier afin de les contourner et de ficeler solidement le montage.
Citons ainsi les risques de requalification, qui sont dus à la non conformité des opérations : il vaut donc mieux s’assurer du sérieux et des expériences du monteur Girardin, car c’est celui-ci qui endosse la mise en place des stratégies et l’exécution des opérations.
Le non-respect des délais de construction, de livraison et de mise en location constitue également des risques pouvant remettre en cause votre défiscalisation. Les investisseurs souscrivant au dispositif disposent d’un délai de 2 ans pour achever les fondations, à compter de la signature, de 2 ans également pour achever les travaux et ce, à compter de l’achèvement des fondations.
En ce qui concerne la mise en location, les investisseurs disposent de 12 mois pour trouver les locataires. Cette mission est confiée à un bailleur social – qui peut être le promoteur, et ces derniers devront alors l’occuper en tant que résidence principale. Les risques sont moindres à ce niveau, du fait de la demande locative élevée pour accéder à des logements neufs. De plus, ceux-ci étant destinés aux ménages à faibles revenus, les loyers sont calculés en fonction de leurs ressources et tiennent compte du plafond déterminé par la loi. Le taux de remplissage est donc élevé et les carences locatives sont quasi inexistantes.
Un défaut d’exploitation du logement constitue un risque supplémentaire à considérer. Il peut s'agir, par exemple, d’une conjoncture défavorable à la collecte des loyers résultant d’une crise économique générant l’insolvabilité des locataires.
Les risques pour les investisseurs ayant opté pour l’investissement indirect
Les actions sont peu liquides en raison de l’absence de leur admission sur un marché de titres financiers. De plus, les actionnaires sont dans l’obligation de respecter la période d'engagement minimale de 5 ans, comme susmentionné, avant de pouvoir revendre éventuellement leurs parts. En cas de sortie avant terme, la réduction d’impôt dont ils ont bénéficié en début d’exercice pourrait alors être récupérée par l’administration fiscale. La réduction d’impôt s’applique d’ailleurs pour le souscripteur principal et non pour les futurs acquéreurs.
